Den svenska bostadsmarknaden skiljer sig i flera avseenden markant från den tyska. Enligt en undersökning från Statistisches Bundesamt äger ca 60% av befolkningen i Sverige sin egen bostad, jämfört med endast ca 45% i Tyskland. Detta visar att andelen hyresgäster i Tyskland är högre än i Sverige. Samtidigt är ägande av egen bostad alltid den långsiktigt mest fördelaktiga boendeformen, men kräver att hushållen har mer kapital. Det är värt att notera det mycket populära och långsiktiga byggbolagssparandet i Tyskland, som inte finns i Sverige och som initialt kräver en högre nivå av eget kapital vid köptillfället. Privata investeringar i värdepapper är den mest populära sparformen i Sverige, där kvinnors totala kapitaltillgångar har varit högre än mäns sedan 2022.
En annan skillnad ligger i hyrorna. Enligt uppgifter från European Housing Review 2020 är hyrorna i Sverige i genomsnitt högre än i Tyskland. Till exempel är den genomsnittliga grundhyran för en 3-rumslägenhet i Stockholm cirka 1 200 euro, medan den i Berlin är cirka 900 euro, och trenden är stigande på grund av det spända ekonomiska läget. Hyresmarknaden i Tyskland präglas starkt av små privata investerare. Enligt Savills 2019 ägs cirka två tredjedelar av hyreslägenheterna i Tyskland av privatpersoner. Ytterligare en femtedel av hyresbostadsbeståndet ägs av den offentliga sektorn och kooperativ. Privata företag står därför endast för cirka 2,7 miljoner hyreslägenheter, eller cirka 13%, vilket gör dem jämförelsevis mindre betydande.
Det svenska hyresbostadsbeståndet är däremot nästan uteslutande i institutionell och kommunal ägo. Här är köerna till hyreslägenheter, de så kallade bostadsköerna, helt normala. Det råder dock en permanent bostadsbrist i tätorterna, eftersom den svenska bostadsrätten endast är tillgänglig med ett personligt besittningsskydd och därför inte kan hyras ut. Bara i Stockholm, med en befolkning på 980.000, finns det för närvarande cirka 800.000 aktiva och passiva ansökningar. Fredrik Kopsch och Theo Herold, doktorander vid Svenska Handelshögskolan, konstaterar i sin aktuella "Timbrorapport" bland annat att väntetiden i Stockholms innerstad kan vara upp till 40 år till följd av detta. Detta ganska dysfunktionellt.
Effekten på bostadsmarknaden i Nordens ekonomiska centrum är en blomstrande svart marknad för hyresrätter, segregation och en kraftigt ökad gängkriminalitet.
Enligt Tagesspiegel letar 130 000 personer av en befolkning på 3,6 miljoner efter en ny lägenhet i Berlin. Det låter kanske mer avslappnat och kan bero på en kraftig fluktuation i en populär metropol. Faktum är dock att det även inom Berlins ringled är mycket svårt för anställda att hitta prisvärda bostäder. Därför blir Berlins förorter allt populärare, lokaltrafiken byggs ut ytterligare och transaktionspriserna i utkanten av staden sjunker inte lika kraftigt som i centrum.
I Berlin är prisökningen därför snabb och märkbar i en storstadsjämförelse, men den är inte i närheten av Stockholms förhållanden, där decennier av hyresbromsar och en dysfunktionell bostadsmarknad för investerare har en alltmer negativ inverkan.
Källor: SCB, statista, im-immobilienmanager, Tagesspiegel, Expressen Debatt, IVD, housingeurope